??? Риэлтор (риелтор) или брокер по недвижимости? И чем отличается Брокер от Агента ???
Опубликовано: 03.12.2017
Существует дискуссионный вопрос о том, какая разница между риелтором (риэлтором) и брокером по недвижимости, по этому поводу спорят даже практикующие риелторы со стажем. Для того, чтобы разобраться в данном вопросе можно обратить к первоисточникам данных понятий, а именно к американской практике. В первоисточнике – в американской практике – эти понятия несопоставимы, т. к. относятся к разным парам. Понятие «Брокер» относится к лицензионному закону, описывающему правила продажи чужой собственности (Брокер, по определению – человек или организация, занимающиеся продажей не принадлежащего им на правах собственности имущества. Тот, кто перепродает принадлежащее ему (выкупленное) имущество, называется Дилер). Пару брокеру должен составлять агент по продажам – sales person. Понятие Риэлтор – Realtor® – отражает факт принадлежности к НАР (Национальная Ассоциация Риэлторов).
Рассмотрим для начала пару риэлтор (Realtor) – не-риэлтор. Realtor – это просто член Национальной Ассоциации Риэлторов Америки, платящий ежегодные членские взносы и практикующий в соответствии с принятыми НАР Канонами этики. Каноны Этики не являются законом, но их нарушение может привести к наказанию, в том числе и денежному. Разбор полетов осуществляет Арбитражная комиссия местного отделения НАР, при этом, если провинившаяся сторона не является риэлтором – наказание применено быть, увы, не может. Остается идти в суд. Суды опираются на Кодексы этики, которые являются законом для всех лицензированных агентов или брокеров по недвижимости, независимо от членства в НАР.
Недвижимость: покупка или аренда?
Членство в НАР – индивидуальное, но очень хитрое. Если брокер является Realtor, то существует обязанность вступить в НАР. Если брокер – не Realtor, то это личное решение – вступать или не вступать. Членские взносы для индивидуальных членов и для компаний одинаковы – примерно $360 в год, правда в эту сумму входит членство в организациях всех уровней сразу: Национальной Ассоциации, штата и местного отделения.
Nothing is Free in Real Estate: Русские Риэлторы в США на REALTOR EXPO
Пара Брокер – Агент по продажам отражает особенности американского лицензионного закона. В Америке никто не имеет права практиковать продажи, сдачу в наем или управление чужой недвижимостью без соответствующей лицензии. Строго говоря, продавать и проделывать прочие операции с недвижимостью и получать вознаграждение имеет право только брокер, т. е. агент не может напрямую получать комиссионные от клиента – это одно из самых наказуемых нарушений закона. Брокером может являться человек или организация (при условии, что в ней есть человек или люди, обладающие брокерской лицензией, занимающие ключевые позиции). Брокер нанимает себе лицензированных агентов по продажам. Здесь начинается высший пилотаж: лицензию агент получает сам, сам сдает все экзамены, проходит все соответствующее обучение, но лицензия (на имя агента!) формально принадлежит его брокеру. Агент может переходить от одного брокера к другому, и лицензия его, соответственно, переходит к другому брокеру. Это связано со сложностями очень детально разработанного агентского законодательства в Америке (о котором, похоже, российские юристы еще не начали задумываться), т. е. законодательства, описывающего доверительные обязательства агента перед принципалом – клиентом. В итоге, агент не может работать без брокера. Агент, как и брокер, несет всю ответственность пред законом, но, в отличие от брокера, не имеет права нанимать себе (держать лицензии) других агентов. Брокер отвечает полностью за деятельность и свою лично, и всех агентов, чьи лицензии он держит. РГР пытается защитить термин «Риэлтор» на основании шатко выстроенной логической цепочки: РГР является коллективным членом НАР, что дает право всем членам РГР носить гордое звание Realtor. Это нормально и правильно. Дальше начинается словесная эквилибристика: членство в РГР – коллективное, т. е. доступно только юридическим лицам. Поэтому каждый сотрудник юридического лица – члена РГР – тоже может называть себя Realtor.